jueves, 10 de abril de 2008

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE PARA HABITACIÓN

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE PARA HABITACIÓN

CONCEPTO
El Arrendamiento como tal encuentra definición a partir de lo estipulado en el Artículo 1703 del Código Civil que señala, es un contrato en que dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el goce y disfrute de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por tales acciones un servicio determinado.
Una definición doctrinaria nos la da Alessandrí Somarriva quien define el contrato de arrendamiento como un contrato en que una de las partes, denominada arrendador, proporciona a otro denominado arrendatario, el goce de una cosa, quien paga por ella un precio determinado.
El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, define a este como el Contrato en que, dos partes se obligan recíprocamente la una a conceder el uso o goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra pagar por este uso o goce, obra o servicio u n precio determinado en dinero. Es un contrato consensual, sinalagmático y conmutativo[1].

PERSONAS QUE INTERVIENEN
ARRENDADOR
Es la persona que da en arrendamiento el uso del inmueble para habitación, el cual es dueño y poseedor de la cosa que proporcione.

ARRENDATARIO
Es la que toma una cosa en arrendamiento pues es la parte que adquiere el uso y goce de la cosa o del derecho, a cambio de una cantidad que se compromete a pagar por el inmueble en habitación.


ELEMENTOS
1) El CONSENTIMIENTO, esta en relación al consentimiento que las partes desean plasmar
2) La EXISTENCIA DE LA COSA cuyo goce se proporciona al arrendatario, uno de los requisitos que debe contener el contrato de arrendamiento, es que la cosa debe tener una existencia física, pues debe existir al momento del contrato; debe ser determinada para saber sobre que recae el arrendamiento y la misma debe ser susceptible de arrendamiento.
3) Un PRECIO, que paga el arrendatario al arrendador por el uso y goce del inmueble al arrendador, siendo este el que debe pagar por la cosa arrendada, la forma en que se determina el precio debe de hacerse de común acuerdo por los contratantes. El precio del arrendamiento debe ser pagado en forma periódica, lo cual recibe el nombre de renta y no de canon como se dice vulgarmente, el canon tiene relación con el censo.
4) El PLAZO, se refiere al período de tiempo en el cual el respectivo contrato surtirá efectos jurídicos, que es acordado por ambas partes a su conveniencia, por lo general es considerado en meses o años y en su posterior prorroga con las mismas condiciones pactadas, siempre y cuando existan o se den las mismas condiciones que le dieron vida jurídica.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Obligaciones del Arrendador
La de entregar materialmente y no en tradición, por que le contrato de arrendamiento es un contrato de mera tenencia y no de un título traslaticio de dominio, la cual puede ser ficta o simbólica y al momento de efectuarse la entrega hay que tomar en consideración que esta se encuentra estipulada en el contrato la cual determina el lugar de entrega y el plazo del contrato.
Obligación de mantener la cosa arrendada en términos tales que le sirva al arrendatario para los fines que arrendó, la cual puede consistir en las mejoras útiles y voluntarias y las reparaciones locativas.
Obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada, esto consiste en que el arrendatario no se vea privado o molestado en el uso y goce de la cosa por el acto de un tercero ajeno al mismo.

Obligaciones del Arrendatario
· Obligación de pagar el precio de la renta, es esencial por parte del arrendatario la cual dentro del contrato puede estipularse la forma de pago de la renta y en la forma en que deberá efectuarse ya sea quincenal, mensual u otra.
· Uso de la cosa, este hace referencia a que el uso que el arrendatario de al inmueble debe estar de acuerdo a lo estipulado en el contrato, si este es para uso habitacional, debe cumplirse este de tal manera; por lo que, no podría transformarse en bodega o darle cualquier otro tipo de uso.
· Obligación de restituir la cosa, pues si el arrendatario es un mero tenedor de la cosa; por que reconocer el dominio ajeno; por lo que, se encuentra en la obligación de restituirla al dueño del inmueble cuando haya llegado el termino establecido dentro del contrato.

CARACTERÍSTICAS
Es un contrato consensual, por que se perfecciona por el mero acuerdo entre las voluntades de las partes y desde el instante en que el objeto ola cosa se presta.
Es un contrato sinalagmático, puesto la obligatoriedad para con las partes que intervienen en el contrato es reciproca
Es conmutativo, por que cada una de las partes da, el equivalente con lo recibido
Es bilateral por que las partes se obligan recíprocamente la una hacía la otra.
Es de tracto sucesivo, puesto el cumplimiento de una prestación de una de las partes es de cumplimiento reiterado o sucesivo.
Es oneroso por que las partes se gravan recíprocamente una a favor de la otra; el arrendador a proporcionar el goce de una cosa y el arrendatario a pagar un precio por la cosa
Es un contrato principal, por que subsiste por si solo.

MARCO JURÍDICO REGULATORIO
El Art. 1704 Cv. Nos da la definición de las cosas que son objeto de arrendamiento, en el cual se incluye el derecho de habitación como uno de ellos.
Por otra parte los artículos 1705 y 1706 Cv., establecen una regulación en cuanto al precio del arrendamiento y sobre la renta periódica que se puede establecer en dicho contrato.
El Art. 1707 Cv. Nos da la definición de lo que entenderíamos por arrendador y lo que entenderemos por arrendatario.
Del Art. 1708 al 1711 Cv., establecen las estipulaciones especiales que deben establecerse en el contrato de arrendamiento; en cuanto a la perfección del contrato de arrendamiento se da en cuando las partes suscriben el contrato. En cuanto al arrendamiento de bienes nacionales y municipales, estarán sujetos a reglamentos especiales.
Por otra parte desde el Art. 1712 al 1725 Cv., se establecen las obligaciones que deben cumplir tanto el arrendante como el arrendatario, de las que podemos destacar:
Entregar al arrendatario la cosa arrendada
Mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido arrendada
A librar al arrendatario de toda turbación y embarazo en el goce de la cosa arrendada
A indemnizar al arrendatario en e caso de que sea imposible entregar la cosa arrendada
Mantener la cosa arrendada en buen estado durante el arriendo, todas las reparaciones que puedan ser realizadas, excepto las locativas las cuales corresponden al arrendatario.

Del Art. 1726 al 1737 Cv., se establecen las disposiciones referentes a las obligaciones del arrendatario, entre las cuales podemos mencionar:
Utilizar la cosa dada en arriendo según los términos establecidos en el contrato, en este caso para el uso de vivienda, lo que significa que no puede darle otro objetivo que no se haya convenido.
La conservación de la cosa dada en arrendamiento en buen estado.
La obligación de las reparaciones locativas, o sea el deterioro ordinario producido por culpa del arrendatario.
La obligación del pago del precio o la renta, en los períodos estipulados en el contrato mismo, y asea en años, meses, días, etc.
A pagar la renta estipulada en el contrato respectivo, cuando sea la responsabilidad suya la terminación del contrato respectivo e indemnización por perjuicios si es necesario.
No ceder, ni subarrendar los derechos consignados a menos que se haya estipulado.
A restituir la cosa fin del arrendamiento, esto es restituirla en el estado en que fue entregada.

En cuanto a las estipulaciones respectivas del contrato de Arrendamiento estas se encuentran estipuladas en los Arts. 1738 al 1757 Cv. Y es a partir del Art. 1758 al 1765 siempre del Código Civil se establecen las reglas particulares relativas al arrendamiento de casa, almacenes u otros edificios; posterior a esto se encuentran las reglas relativas al arriendo de Predios Rústicos en los Arts. 1766 al 1774 Cv.
Debemos señalar de que a pesar de que no es forzoso el otorgamiento de Escritura Pública para constituir el arrendamiento, si se acostumbra cuando se trata de arrendamiento de mucho valor y principalmente de inmuebles, y los mismos deben inscribirse para que produzcan efectos contra terceros.




CONTRATO DE ARENDAMIENTO DE INMUEBLE PARA HABITACIÓN

NÚMERO… En…….…(ciudad, hora y día)…………………….- ANTE MI, ………….., Notario, de este domicilio comparecen ……………(edad, estado civil, oficio o profesión, domicilio, conocimiento por el notario o no, documentos de identidad; tanto Documento Único de Identidad y Número de Identificación Tributario)……………, y ME DICEN: El primero da en arrendamiento al segundo, una casa de su propiedad y su correspondiente solar, en perfectas condiciones, con sus servicios de agua e instalaciones eléctricas, estando situada la referida casa en …………………………………., de la ciudad de……………………………..; e inscrita a favor del arrendante ene. Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, bajo el número …………………….. del Libro ………………….., del Departamento de …………………………., bajo las condiciones siguientes: I. El plazo del arrendamiento es por ………………. Años, contados a partir del día …………… del mes de …………………….. del corriente año. II. El valor del arrendamiento es de ………………………… dólares mensuales, que serán pagados en mensualidades anticipadas y sucesivas. III. La mora ene. pago de una mensualidad, del canon de arrendamiento, hará caducar el plazo y exigible la desocupación inmediata de la casa arrendada, sin perjuicio de perseguir judicialmente el valor del arrendamiento por el tiempo no pagado. IV. Los excesos de la cuota básica por servicio de agua, todo el consumo de energía eléctrica y otros que se establecieren sobre el indicado inmueble, serán por cuenta del arrendatario, siendo también por su cuento todo lo que se destruya, quedando obligado a la reparación correspondiente. V. No podrá subarrendar la casa, prohibiéndosele asimismo guardar materiales inflamables o explosivos en el inmueble arrendado, la contravención a lo que aquí se establece, producirá los mismos efectos indicados en la cláusula III de este contrato. VI. Todo pago se hará en casa del arrendador. Y el segundo acepta las condiciones del presente contrato y se da por recibido de la casa arrendada. ………(Razón Final)………



[1] Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel Osorio revisado y aumentado por Guillermo Cabanellas de las Cuevas.